Le dispositif Malraux, créé en 1962, est un régime de défiscalisation qui permet d’acquérir un bien ancien à réhabiliter, situé dans certaines zones bien définies. Cette loi française a pour but la préservation et la mise en valeur du patrimoine de France.
Les opérations en loi Malraux sont majoritairement localisées dans les Centres Villes Historiques. Les principales opérations loi Malraux concernent ainsi les grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon, etc.
Les opérations de restauration immobilière « Malraux » offrent un avantage fiscal non négligeable, dont le montant varie selon la localisation du bien. Mais les règles sont contraignantes et il convient d’être vigilant. Comme tous les dispositifs de défiscalisations, la loi Malraux regroupe un certain nombre de conditions, qui sont la clé de l’obtention de la réduction d’impôt :
Depuis 2012, la réduction d’impôt accordée est égale à 22 % des dépenses de travaux dans les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.
Le pourcentage monte à 30 % dans les « secteurs sauvegardés » et les quartiers anciens « dégradés ». Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt (travaux, dépenses de réparation, impôts locaux…) sont retenus dans la limite annuelle de 100 000 €.
Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt maximale annuelle de 22 000 ou 30 000 € selon la zone de localisation du bien.
La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser trois ans après la délivrance du permis de construire. Pour les permis de construire demandés avant le 31/12/2016, lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes.
A compter de 2017, le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2017 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
Cette réforme donne plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration, en appréciant le plafond de dépenses sur une période pluriannuelle. Les contribuables pourront reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d’impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition.
Enfin, les charges qui n’entrent pas dans l’assiette de la réduction d’impôt (telles que les intérêts d’emprunt) sont déductibles des revenus fonciers.
Un régime spécial qui échappe au plafonnement des « niches fiscales »
Depuis janvier 2013, le dispositif Malraux n’est pas concerné par le « plafonnement des niches fiscales », qui limite les avantages fiscaux liés à certains investissements, à 10 000 € par an.
Ce dispositif convient donc particulièrement aux contribuables situés dans les plus hautes tranches marginales d’imposition (41%, 45%). Il faut en effet pouvoir en une ou deux années digérer l’ensemble du budget travaux.
Comme nous l’avons indiqué précédemment, le propriétaire doit prendre l’engagement de louer à titre de résidence principal le bien pendant neuf ans et la location devra prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
L’engagement de location doit également prévoir que le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Au terme de cette période, rien n’empêche l’investisseur de transformer en location meublée ou en résidence secondaire pour profiter de nouveaux leviers de défiscalisation.
Il existe également des SCPI Malraux permettant d’obtenir l’avantage fiscal tout en investissant moins de capitaux que dans le cas d’un bien immobilier en direct.
Il est également possible d’investir via une Société Civile Immobilière à condition que cette dernière ne soit pas soumise à l’Impôt sur les Sociétés, et que le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI. Par ailleurs, l’engagement de location de 9 ans (la durée du bail) doit impérativement être respecté par les associés pour conserver leurs parts.