L’immobilier reste un investissement souvent privilégié par les Français. D’après l’Insee, 7,6% des ménages sont propriétaires d’au moins un logement mis en location. Investir dans l’immobilier locatif reste un bon moyen pour se constituer un patrimoine.
Pour autant, la pierre n’est pas un placement sans risques, contrairement à une idée reçue bien ancrée chez les épargnants français. C’est pourquoi, il convient de faire les bons choix et de se fixer des objectifs clairs. Tour d’horizon des différentes solutions immobilières qui s’offrent à vous.
L’ancien est moins cher (de 20 à 25%) et souvent mieux situé. L’offre de logements anciens englobe plus de quartiers, comprenant les secteurs historiques et les centres villes. Ainsi, en plus de l’offre culturelle, les logements anciens sont susceptibles d’être proches d’infrastructures de qualité (écoles, transports publics, commerces…). Il faut tout de même faire attention et des précautions élémentaires telles que la vérification de l’étanchéité, des toitures, des murs, de réseaux électriques, des charges, etc., sont à observer. D’autant que la Loi de Transition Energétique qui doit rentrer en application dès 2023 devrait engendrer des travaux de rénovation importants pour les logements les plus gourmands en énergie.
Le logement neuf lui est souvent mieux agencé et plus économe en énergie. L’acte d’achat est surtout plus simple, car vous achetez un package qui comprend le bien, le crédit et des assurances (loyers impayés, vacance locative).
Les prix du neuf s’expliquent essentiellement par les coûts liés aux normes RT2012 qui encadrent les performances énergétiques des bâtiments, par la hausse des prix de la construction et du foncier, mais aussi par la TVA à 20% sur l’achat de logements neufs (hors zone ANRU).
À vous de choisir en fonction de vos différentes priorités patrimoniales. Dans les faits, l’ancien est privilégié par les investisseurs qui recherchent un complément de revenu et le neuf par les épargnants qui veulent avant tout défiscaliser (profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu).
En dehors de la pierre classique, il existe des solutions d’investissement en immobilier géré.
L’achat d’un bien dans une résidence avec services (comme un Ehpad, une résidence étudiante ou une résidence de services) présente des atouts en termes de rentabilité locative (autour de 4%), de sécurité et de fiscalité.
Si l’investisseur opte pour cette solution, il signera un un bail commercial avec un exploitant professionnel qui aura la charge de remplir la résidence et de lui verser votre loyer.
Investir dans la pierre papier via des parts de SCPI permet de mutualiser les risques et de ne s’occuper de rien (pas de gestion).
Investissement en SCPI à crédit ou investissement en SCPI au comptant va dépendre de vos objectifs patrimoniaux, de votre profil et de vos priorités.
Il est également possible d’investir dans les foncières cotées en Bourse, moins chargées en frais. L’idée là n’est plus de toucher des revenus locatifs mais de bénéficier du rendement du dividende et d’une éventuelle plus-value boursière.
S’endetter permet de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier. Si vous investissez 100 euros dans un logement dont la valeur progresse de 30%, vous gagnerez 30 euros.
Mais si vous en investissez 200 dont 100 empruntés, vous gagnerez 60 euros (moins les frais bancaires), soit 30 euros de plus.
Dans la période actuelle et des taux d’emprunt bas, le levier du crédit est non négligeable. Mais attention, vous devez être en mesure de rembourser la banque si le locataire ne paie plus.
Pour maximiser vos gains en prenant des risques mesurés, restez raisonnable sur la durée du prêt immobilier et le montant emprunté à la banque. Ce dernier ne doit pas impacté votre projet d’acquisition principale si votre souhait est de le devenir.
Le cabinet est là pour vous aider et vous conseiller à prendre les bonnes décisions.
Les lois Pinel et Malraux sont des outils de réduction d’impôts séduisants à condition d’investir dans une ville où le marché locatif est dynamique.
Comme nous vous le rappelons régulièrement la baisse de vos impôts ne doit pas constituer la principale motivation de votre investissement immobilier.
Ce dernier doit être bien situé et s’inscrire logiquement dans votre patrimoine. La pierre ne doit en aucun cas représenter l’intégralité de votre capital.
Les loyers issus de la location d’un logement vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Mais les loyers perçus pour les biens loués meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un régime moins pénalisant.
Dès lors, il est tentant, au changement de locataire, de passer d’une location nue à une location meublée, à condition bien sûr qu’il existe localement de la demande pour ce type de bien.
Les investisseurs qui gèrent plusieurs logements meublés peuvent devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ; les autres sont par défaut des loueurs en meublés non professionnels (LMNP).
Quel que soit votre stratégie, sachez que le taux de rendement brut (avant impôts et charges) de l’immobilier d’habitation tourne autour de 5%.
Ce qui caractérise tout investissement immobilier : une faible liquidité, des frais élevés (à l’achat, pour la gestion locative chaque année).