Investir dans l’immobilier locatif, comme tous les placements, ne doit pas s’improviser. Nous détaillerons sur cette page quelques clés pour mener à bien votre opération.
La première des priorités est de bien vous informer. Vous devez vous pencher sur le type de logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier la gestion locative.
Un investissement bien ciblé doit être défini suivant vos objectifs. L’idée, en fait, est de savoir ce que vous comptez faire de votre investissement. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement, ni la même adresse que si vous désirez reprendre la maison ou l’appartement pour y vivre ou y loger vos enfants dans quelques années.
N’oubliez pas les aspects patrimoniaux de votre investissement. Il est nécessaire de se pencher sur le régime juridique de l’achat si vous investissez en couple et de se poser les bonnes questions liées à la transmission du patrimoine (droits de succession notamment) si vous comptez donner le bien à vos enfants ou petits-enfants.
Investir dans l’immobilier, c’est se poser les bonnes questions : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d’y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?
Logement locatif : les bonnes cibles. C’est en fonction des réponses à ces questions que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l’emplacement et le type de logement. Si vous désirez y habiter d’ici une dizaine d’années pour votre retraite, vous le sélectionnerez comme s’il s’agissait de votre résidence principale. Vous pourrez par exemple investir dans une ville recherchée du littoral. Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire.
Immobilier : bien placé, c’est obligé. Dans tous les cas, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value.
Pensez toujours à la revente. Si vous remettez le bien sur le marché, il doit trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une bonne adresse. En jargon immobilier, cela s’appelle la profondeur du marché et c’est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n’a rien d’évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre.
Un marché locatif porteur. L’emplacement n’est pas le seul critère de choix. Veillez à sélectionner un marché porteur, dans lequel la demande des locataires est bien réelle. L’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif, les zones frontalières vous permettront de louer votre bien sans difficulté et avec un loyer vous assurant une bonne rentabilité.
Location : menez l’enquête. Renseignez-vous sur l’état de l’offre et de la demande, sur le niveau et l’évolution des loyers, sur le parc de logements vacants (sur ce dernier point, vous pouvez vous baser sur le comparateur de territoires créé par l’Insee). Jetez un œil sur les projets d’immobilier de bureau ou de zones d’activité, qui drainent des salariés donc des locataires potentiels.
Principe de base de l’investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. Ainsi, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais avec ces biens, vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires. A la clé : un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquentes. Pour les grandes surfaces, c’est l’inverse. Leur rendement locatif est plus bas puisque le risque est moins important. Le plus souvent, ce sont des familles qui louent ces biens. Elles y restent plus longtemps, diminuant la vacance. Et elles portent une attention toute particulière à l’entretien de leur habitation, ce qui réduit les frais pour le propriétaire-bailleur. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Ce sont d’ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif.
A qui louer ? Raisonnez également en fonction de votre cible de locataire. Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués. Pour une famille, vous miserez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle. Un deux pièces ou un trois pièces conviendront à un jeune couple. Dans tous les cas, vous choisirez une adresse qui cadre avec les besoins de vos locataires. Pour une famille, on l’a dit, la proximité des crèches, des écoles mais aussi des espaces verts est la bienvenue. Pour un étudiant, vous pouvez miser sur un studio proche du campus ou sur une petite surface en centre-ville, les étudiants appréciant ces adresses pour leurs services et leur animation.
Immobilier locatif : neuf ou ancien ? Sur le marché, vous trouverez deux grandes familles de biens : le neuf et l’ancien. Le premier est en général 20 à 30 % plus cher que le second. Mais en termes de loyers, la différence n’est pas aussi importante. En clair : le neuf rapporte moins que l’ancien. Un écueil compensé par d’importants avantages fiscaux comme le dispositif Pinel (réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du prix du logement sur six, neuf ou douze ans) et par des charges moins élevées.
Vous pouvez vous pencher sur des placements alternatifs comme les biens à rénover, les places de parking, voire les murs de boutique. Autre option : investir dans un logement déjà occupé. Avantages : une décote sur le prix d’achat et un locataire déjà en place et qui verse des loyers.