Le dispositif CENSI-BOUVARD (ou loi Bouvard) est un mécanisme d’investissement locatif crée en 2012 permettant d’obtenir une réduction d’impôt (dispositif de défiscalisation). Prorogée jusqu’à fin 2021, la loi Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux aux particuliers qui font le choix d’investir dans des logements meublés non professionnels.
Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard et de son mécanisme de défiscalisation, l’investissement devra être réalisé dans un bien situé dans une résidence avec services dédiés soit aux seniors, soit aux étudiants, ou dans un EPHAD.
Selon le Code général des Impôts, il doit nécessairement s’agir d’une résidence qui comporte au moins trois services parmi lesquels on peut retrouver :
Par ailleurs, le bien acquis doit nécessairement être neuf ou en état futur d’achèvement. S’il s’agit d’un bien ancien, il peut entrer dans le champ d’application de la loi Censi-Bouvard dans la mesure où il a subi d’importants travaux de réhabilitation.
Pour être certain de bénéficier du dispositif, il convient également de respecter d’autres engagements :
– Le logement doit tout d’abord être mis en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition.
– Pour que le logement soit également considéré comme étant meublé, ce dernier doit être équipé d’un mobilier minimal dont la liste est fournie par la loi.
– Le prix de revient de l’ensemble des biens acquis au sein de résidences de services ne doit pas être supérieur à 300 000€ par an.
– Enfin, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, le bien situé en résidence de services devra être loué pendant au moins 9 ans reconductibles.
Comme nous l’avons vu lors de nos précédents articles, lorsqu’un investisseur souhaite tirer des revenus d’une location meublée, deux options s’offrent à lui :
Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, c’est sous ce deuxième statut qu’il faut agir.
Ainsi, les recettes locatives encaissées par l’investisseur ne doivent pas dépasser 23 000€ annuels et ces derniers ne doivent pas être supérieurs à 50% de l’ensemble de ses revenus globaux.
Investir dans un logement en résidence de services via la loi Censi-Bouvard permet à l’investisseur :
– De récupérer de la TVA
– De bénéficier d’une réduction d’impôts sur le montant hors taxe de votre investissement.
Avec le dispositif mis en place par la loi Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20% du prix du bien neuf.
Pour bénéficier de cette récupération, il convient de rappeler que l’investisseur s’engage à en conserver la propriété pendant au moins 20 ans.
Comment récupérer la TVA sur le bien acquis ? Pour la récupérer, il faut en faire la demande au service des impôts et il faudra également s’inscrire en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel auprès du Service des Impôts en Entreprises (SIE). La récupération de la TVA aura lieu 3 à 6 mois après la mise en exploitation de la résidence de services.
Si l’investisseur revend le bien avant ce délai de 20 ans mais que le nouvel acquéreur reprend le bail qui a été signé, il pourra conserver le montant de la TVA récupérée, cette dernière étant considérée comme définitivement acquise.
Si le nouvel acquéreur ne reprend pas le bail, l’investisseur devra restituer le montant de la TVA récupérée à l’administration fiscale au prorata du temps passé.
Grâce à la loi Censi-Bouvard, l’investisseur va pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts s’élevant à 11% du montant hors taxe du coût de l’opération. Cette réduction d’impôts se répartit sur 9 ans, de manière linéaire.
Par exemple, si un investissement de 150 000 € HT est réalisé, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôts totale de 16.500€ (11% de 150 000€), soit 1 833€ chaque année pendant 9 ans. Une réduction d’impôts qui peut monter à 33 000€ au total, soit 3 666€ par an pendant 9 ans pour un investissement s’élevant à 300.000€ HT.
Avec la loi Censi-Bouvard, l’investisseur a la possibilité de reporter le reliquat de cette réduction pendant une période de 6 ans maximum.
Par ailleurs, bien que la réduction d’impôts ne soit possible que sur un montant HT de 300 000 €, il est possible d’amortir la différence si l’investissement est plus important. En effet, si ce dernier est de 400 000€ sur un logement en résidence de services, l’investisseur peut non seulement bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à la loi Censi-Bouvard, mais également d’un amortissement sur l’excédent de 100 000 €. En dehors de la fraction du bien supérieure à 300 000 €, il n’est cependant pas possible d’amortir un bien pour lequel l’investisseur bénéficiait déjà d’une réduction d’impôts en loi Censi-Bouvard.
Lorsqu’une personne souhaite investir dans un bien immobilier dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, elle devra signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services concernée. L’investisseur lui déléguera ainsi la gestion de son bien (la recherche de locataires, encaissement des loyers, réparations locatives, etc.) pendant toute la durée de son bail (9 ans minimum, renouvelable).
Ce dernier bénéficie également d’une sécurité locative puisque c’est le gestionnaire avec lequel l’investisseur a signé le bail qui s’engage à lui verser ses loyers chaque mois pendant un minimum de 9 ans et ce, que le logement soit occupé ou non. Dans la mesure où les loyers perçus sont contractuels au bail commercial, il n’existe pas de risque de loyers impayés avec la loi Censi-Bouvard.