Financer un bien immobilier

Choisir le logement, c’est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous miserez logiquement sur un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces. Pour les investisseurs fortunés, le choix est évidemment bien plus large. Il est ainsi possible de mixer les surfaces, le neuf et l’ancien, etc.

Nous allons vous expliquer les multiples points à vérifier avant de vous lancer :

1. Calculer son effort d’épargne : Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu’en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l’apport personnel dans l’opération. Autre point important souvent négligé par nombreux investisseurs : gardez de la trésorerie. Vous pourrez prendre en charge les travaux éventuels (si la chaudière de votre locataire tombe en panne, vous devez avoir les moyens de la faire réparer) et vous pourrez payer votre emprunt en cas de vacance locative.
2. Payez à crédit : Gros avantage de l’immobilier locatif : il vous permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d’un actif qu’il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire et les éventuelles réductions fiscales accordées par certains dispositifs.
3. Profiter des déductions fiscales et du financement : Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu’en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux. Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l’échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l’argent au pot : c’est l’effort d’épargne.
4. Avec ou sans apport personnel ? Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d’épargne en plaçant de l’apport personnel dans l’opération. La banque vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d’intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements ce qui sera plus confortable pour vos finances.
5. Choisir la bonne durée : Autre possibilité : allonger la durée de remboursement. Vous réduirez les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui là encore diminuera, voire supprimera, votre effort d’épargne. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage. Prenez votre âge en compte : emprunter sur 25 ans à 50 ans lorsque l’on souhaite partir à la retraite à 65 ans n’a guère d’intérêt. Si vous en avez les moyens, vous pouvez payer cash votre investissement locatif. Vous ne déduirez pas les intérêts d’emprunt mais vous encaisserez l’intégralité des loyers dès le premier mois de location.

Pour bien mesurer les tenants et les aboutissants du financement, faites réaliser des simulations par la banque. Mais choisissez toujours des hypothèses réalistes en termes de hausses de loyers et de valorisation du logement à terme.