Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant d’«effacer» une partie de ses revenus fonciers de ses impôts.
L’un de ses avantages majeurs est l’absence de plafonnement global des niches fiscales. En règle générale, le déficit foncier est utilisé pour réaliser des travaux dans un logement, et les déduire de ses impôts.
Tous les propriétaires d’un bien immobilier mis en location non meublé peuvent utiliser le système du déficit foncier afin de réduire facilement ses impôts.
Lorsqu’un propriétaire bailleur supporte plus de charges qu’ils ne touchent de loyers pour son bien locatif, on dit qu’il est en situation de « déficit foncier ». Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus. Lorsque l’ensemble de ces charges est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers.
Le Code Général des Impôts définit ainsi le déficit foncier :
« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »
Pour pouvoir bénéficier de ce mécanisme, l’investisseur doit respecter certaines conditions :
Pour rappel, lorsque le montant des revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, l’investisseur relève de plein droit du régime micro-foncier.
Ce dernier peut cependant décider d’opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Voici les différences entre les 2 régimes d’imposition :
Ci-dessous une liste de charges déductibles du revenu foncier :
La liste complète des charges déductibles des revenus fonciers figure à l’article 31 du code général des impôts.
Les charges foncières déductibles liées aux travaux et à l’exploitation du bien sont déductibles du revenu global dans la limite 10 700 euros (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).
Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt ne sont quant à elles uniquement imputables sur le revenu foncier des dix prochaines années.
De même, si le déficit foncier est supérieur aux seuils évoqués précédemment, l’excédent ne pourra être déduit que des revenus fonciers perçus lors des dix années suivantes.
Enfin, si l’année où l’investisseur constate un déficit foncier imputable, son revenu global n’est pas suffisant pour l’absorber, le reliquat (ou déficit global) sera imputable sur son revenu global des 6 années suivantes.
Un propriétaire a perçu 15 000 € de loyers (revenu brut) en année N.
Ses intérêts d’emprunts s’élèvent à 18 000 €, ses autres charges déductibles à 20 000 €.
Soit un déficit foncier de 23 000 € (15 000 – 18 000 – 20 000)
Les intérêts d’emprunt devant être imputés prioritairement sur le revenu brut, le déficit foncier provient à hauteur de 3 000 € des intérêts d’emprunt (15 000 – 18 000) et à hauteur de 20 000 € des autres charges.
La fraction du déficit afférente aux autres charges est imputable sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10 700 €.
Le surplus, soit 9 300 € (20 000 – 10 700), vient s’ajouter aux 3 000 € (fraction relative aux intérêts d’emprunt) imputables sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.