La location d’un appartement meublé à titre habituel est considérée comme une activité commerciale. Les revenus nets ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, comme la location d’un bien immobilier nu, mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts fiscaux co-existent : le meublé non professionnel (LNMP) et le meublé professionnel (LMP).
Le statut de loueur en meublé non professionnel est un statut par défaut, c’est-à-dire qu’il s’applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.
Ainsi, si on ne remplit pas un des trois critères suivants, on est loueur en meublé non professionnel :
Ainsi, on est loueur en meublé non professionnel si l’une des deux conditions ci-dessous n’est pas remplie (conditions inhérentes au statut de loueur en meublé professionnel)
Ce statut est applicable pour tout type de location meublée, même saisonnière.
Lorsque l’on perçoit au maximum 70 000 € de recettes au titre d’une location meublée, c’est alors le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété.
Exemple
Si vous percevez 20 000 € au titre de la location d’un appartement meublé, le régime du micro-BIC vous permet de ne déclarer que 10 000 € de revenus nets (50 % de 20 000 €). La différence, 10 000 €, vous permet de couvrir les charges de propriété acquittées. Dans la plupart des cas, le montant des charges forfaitaires acquittées (50 %) s’avère supérieur aux charges réelles qui bien sûr ne pourront plus être déduites.
Dans le cadre du régime micro-BIC, le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 C Pro, l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 50 % au moment où elle calculera votre impôt.
Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable. Cette solution est envisageable si vous réalisez ou prévoyez des travaux importants. Cette option est irrévocable pendant 2 ans. Elle se renouvellera automatiquement.
Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir deux conditions cumulatives:
Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, trois avantages importants s’offrent à vous :
Du fait de la complexité du statut de loueur meublé professionnel il est préférable de vous faire assister par un spécialiste, un fiscaliste par exemple, si vous avez recours à ce statut. Il est en effet préférable d’étudier soigneusement les éventuels avantages qu’il peut vous procurer.
En résumé, pour les location meublées, trois régimes déclaratifs d’imposition sont possibles :
Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux sont à acquitter. Ils diffèrent selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non.. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.
Contrairement au régime micro-BIC, vous pouvez déduire vos charges réelles grâce au régime réel.
Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs en meublé (BIC). Vos charges doivent avoir été supportées dans l’intérêt de l’exploitation du bien immobilier et être justifiées (vous devez donc conserver vos factures).
Ainsi, il est donc possible de déduire de vos revenus locatifs :
Mais, l’avantage far de du régime réel du statut loueur meublé réside dans la déduction des amortissements du bien immobilier. L’amortissement est une conception comptable consistant à imputer chaque année une fraction de la valeur d’un bien servant durablement une activité pour tenir compte de sa perte de valeur.
Si dans les faits, l’usure d’un immeuble est difficile à concevoir, l’administration fiscale autorise de déduire une fraction du prix d’achat de l’immeuble chaque année sur les recettes de la location en meublée. Autant vous dire qu’avec une telle charge supplémentaire, vos impôts sur les revenus locatifs peuvent avoisiner les 0 !
Toutefois, cette faculté d’amortissement reste limitée dans le sens où l’administration fiscale limite la déduction. En effet, il est impossible de générer un déficit fiscal à partir de l’amortissement de l’immeuble. Il est donc impossible de passer en dessous d’un résultat fiscal neutre.
A l’acquisition, le bien destiné à la location va perdre de sa valeur au fil du temps.
Cette perte de valeur constatée suite à l’usure, au temps ou à l’obsolescence du bien est désignée comptablement sous le terme d’ « amortissements ».
Il existe des méthodes comptables qui permettent de déterminer le montant annuel de ces amortissements :
Comme nous l’avons vu précédemment, l’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur les loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car l’investisseur ne peut pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer sa base imposable.
De la même manière que l’amortissement des grosses dépenses, l’amortissement du bien (de facto inscrit à l’actif du bilan de loueur meublé) doit être géré par un comptable car il répond à des règles comptables précises, notamment sur la décomposition de l’actif immobilier en composantes ayant chacune une durée d’amortissement propre.
En ordre de grandeur, l’acquéreur peut amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 30 ans. Les 85% sont habituellement retenus comme la valeur du bien, les 15% restants étant la valeur du terrain qui n’est pas amortissable.
Les 30 ans d’amortissement sont également donnés à titre indicatif, le comptable fera une décomposition par composantes, chaque composante ayant une durée d’amortissement propre.
Voici quelques exemples tirés du site des impôts :
Exemple
Reprenons notre valeur moyenne de 85% amorti sur 30 ans. Si l’investisseur acquiert un bien de 200 000€, il va ainsi pouvoir imputer un amortissement annuel de 5666€ (200 000 X 0.85 /30).